Nedostatek peněz a vhodných pozemků komplikuje městům a obcím na jižní Moravě přípravu dostupného nájemního bydlení. Bez finanční podpory státu by vlastní projekt nedokázalo uskutečnit jednasedmdesát procent samospráv a více než polovina naráží také na nedostatek pozemků nebo využitelných objektů. Právě v této oblasti vykazuje Jihomoravský kraj nejvyšší podíl mezi sedmi regiony, ve kterých už CEEC Research samosprávy oslovila. Nejčastěji obce postrádají startovací byty pro mladé lidi a rodiny.
Průzkum společnosti CEEC Research zahrnul sto devět měst a obcí Jihomoravského kraje a zaměřil se na dostupné bydlení a podmínky jeho další výstavby. Společnost představila výsledky na Krajské konferenci o dostupném bydlení a stavebním rozvoji v Brně. Podklady s výsledky šetření poskytl redakci deníku inregion.cz mediální zástupce společnosti Jiří Uhlíř.
Pozemky chybějí více než v ostatních zkoumaných krajích
Nejčastější překážku představují peníze. Nedostatek financí uvedlo pětašedesát procent dotázaných samospráv. Vhodné pozemky nebo objekty chybějí podle dvaapadesáti procent respondentů, administrativní a povolovací procesy komplikují výstavbu čtyřiceti procentům měst a obcí a na nejasná nebo nestabilní pravidla veřejné podpory upozornilo osmatřicet procent samospráv. Překážky tak města a obce řeší už při přípravě projektů, tedy ještě před samotnou stavbou.
Jižní Moravu od dalších šesti dosud zkoumaných regionů nejvýrazněji odlišuje právě nedostatek vhodných pozemků nebo objektů. Za problém jej označilo dvaapadesát procent zdejších samospráv. Plzeňský kraj dosáhl šestačtyřiceti procent a Zlínský kraj pětačtyřiceti procent. Srovnání ovšem neukazuje, kolik pozemků jednotlivým obcím reálně chybí ani kolik bytů by na nich mohlo vzniknout. Zachycuje podíl samospráv, které nedostatek vhodných pozemků nebo objektů označily za jednu z hlavních bariér.
Ředitel CEEC Research Michal Vacek spojuje situaci především s finančními možnostmi samospráv a dostupností míst pro novou výstavbu. „Data ukazují, že na jižní Moravě nejde jen o samotný nedostatek bytů. Města a obce narážejí už při přípravě projektů – potřebují vhodné pozemky a především způsob, jak výstavbu financovat. Pokud nám 71 procent samospráv říká, že bez podpory státu svůj projekt nedokáže realizovat, je zřejmé, že bez funkční spolupráce státu, obcí a soukromého sektoru se výraznějšího posunu nedočkáme,“ uvedl Vacek.
Bez státní podpory by většina obcí projekt nezvládla
Samotné vlastnictví vhodného pozemku ještě obci nezaručuje možnost nové byty postavit. Celkem jednasedmdesát procent jihomoravských samospráv uvedlo, že by projekt dostupného bydlení bez finanční podpory státu nezvládlo. Vyšší podíl zaznamenal ze sedmi porovnávaných regionů pouze Olomoucký kraj, kde dosáhl třiasedmdesáti procent. Dalších devět procent jihomoravských samospráv považuje státní podporu za významnou, přestože by projekt dokázalo uskutečnit také bez ní. Pouhá tři procenta respondentů uvedla, že by investici zvládla bez státní pomoci.
Největší podporu mezi samosprávami získala kombinace dotace a zvýhodněného úvěru, kterou preferuje šestačtyřicet procent dotázaných. Převážně dotační financování by zvolilo dalších dvaatřicet procent respondentů. Dostupná data ale neukazují, jak vysokou spoluúčast by jednotlivá města a obce dokázaly zajistit z vlastních rozpočtů, jak rozsáhlé projekty připravují ani kolik samospráv už má konkrétní stavební záměr. Průzkum proto zachycuje především jejich postoje k jednotlivým možnostem financování.
Největší poptávka je po bytech pro mladé a rodiny
Největší potřebu vidí jihomoravské samosprávy ve startovacích bytech pro mladé lidi a rodiny. Tuto kategorii označilo osmapadesát procent respondentů. Bydlení pro seniory zmínilo osmačtyřicet procent a dostupné nájemní bydlení pro středně příjmové domácnosti šestačtyřicet procent oslovených měst a obcí. Právě u bydlení pro seniory vykazuje jižní Morava nejvyšší hodnotu ze všech sedmi dosud zkoumaných regionů. Ve Zlínském kraji tuto potřebu uvedlo pětačtyřicet procent samospráv, v Praze a Středočeském kraji devětatřicet procent.
Celkovou kapacitu nájemního bydlení na svém území považuje za nedostatečnou jedenapadesát procent dotázaných jihomoravských měst a obcí. Za zcela nedostatečnou ji označilo šestnáct procent respondentů. Dostatečnou kapacitu naopak uvádí jedenačtyřicet procent samospráv. Výsledky tedy ukazují rozdílnou situaci napříč krajem. Část obcí hlásí nedostatek nájemních bytů, zatímco více než dvě pětiny respondentů považují jejich současnou kapacitu za dostatečnou.
Konference otevřela také otázku způsobu výstavby
Brněnská konference nabídla vedle výsledků průzkumu také debatu o financování a organizaci obecní bytové výstavby. Zástupci samospráv, developerských, stavebních a finančních společností se věnovali spolupráci veřejného a soukromého sektoru, družstevnímu bydlení, moderním stavebním technologiím nebo způsobu zadávání zakázek Design-Build. Jednotlivé návrhy představovaly názory účastníků debaty, nikoli společně přijatá opatření jihomoravských měst a obcí.
Model Design-Build soustřeďuje odpovědnost za projektovou dokumentaci i samotnou stavbu u jednoho dodavatele. Investor stanoví požadavky na výslednou stavbu a dodavatel následně zajistí projekt i realizaci. Zástupce Iniciativy pro dostupné bydlení Filip Valtr tento model označil za jednu z možností, jak přípravu staveb zkrátit. „Design-Build může výrazně zjednodušit a zrychlit výstavbu dostupného bydlení. Investor stanoví, co chce postavit a za jakých podmínek, a jeden dodavatel pak přebírá odpovědnost za projekt i samotnou realizaci. Díky tomu lze lépe kontrolovat náklady, zkrátit celý proces a při využití ověřených typových řešení dostat nové byty do výstavby podstatně rychleji,“ uvedl Valtr.
Developer upozornil také na rozhodování samospráv
Dalibor Lamka z brněnské developerské společnosti Trikaya spojil potíže s bytovou výstavbou také s politickým rozhodováním na úrovni obcí. „Výsledky průzkumu potvrzují to, s čím se v praxi setkáváme denně – obcím často chybí jistota financování dostupného bydlení, ale také odvaha přijímat potřebná rozhodnutí i tehdy, když nejsou politicky komfortní – bez ohledu na fázi volebního cyklu, postoje opozice nebo nesouhlas části veřejnosti s novou výstavbou, který podobné projekty zpravidla provází,“ uvedl Lamka. Průzkum však politickou ochotu samospráv neměřil, a jeho výsledky proto takové srovnání jednotlivých měst a obcí neumožňují.
Další část debaty se týkala družstevního bydlení. Takový model může rozdělit financování a další povinnosti mezi obec, družstvo a případně další účastníky projektu. Konkrétní nastavení může určit také budoucí vlastnictví bytů. Poradkyně představenstva ČSOB Martina Sieber poukázala právě na různé možnosti zapojení samospráv. „Velkou výhodou je také flexibilita – město si může podle svých potřeb nastavit svou roli i to, zda byty zůstanou družstevní, přejdou později do osobního vlastnictví, nebo si je ponechá v obecním vlastnictví,“ uvedla Sieber.
Hlavní překážku představují peníze
Výsledky průzkumu mezi sto devíti jihomoravskými městy a obcemi ukazují především dvě překážky. Sedm z deseti oslovených samospráv tvrdí, že bez finanční podpory státu projekt dostupného bydlení nezvládne, a více než polovina naráží na nedostatek vhodných pozemků nebo objektů. Pouhá tři procenta respondentů podle vlastních odpovědí dokážou projekt uskutečnit bez státní podpory. Největší potřebu samosprávy vidí ve startovacích bytech pro mladé lidi a rodiny, zatímco ve srovnání s dalšími zkoumanými regiony na jižní Moravě výrazně vystupuje také poptávka po bydlení pro seniory.
