Nové byty v Praze dál zdražují a jejich ceny se blíží dalším rekordům. Ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku se v developerských projektech prodávaly v průměru za 176.600 korun za metr čtvereční, což je o 2,9 procenta více než o čtvrtletí dříve. Pokles cen zaznamenala pouze Praha 10, kde nové byty zlevnily o 0,6 procenta. Vyplývá to z dat Develop Indexu technologicko-poradenské společnosti Deloitte, která dnes poskytla deníku inregion.cz
Pražský trh s novým bydlením tak potvrzuje trend posledních let: ceny bytů rostou napříč většinou městských částí, nabídka zůstává omezená a poptávka po bydlení i investičních nemovitostech je nadále silná. Vývoj podle odborníků ukazuje strukturální problém českého realitního trhu — dlouhodobý nesoulad mezi výstavbou a poptávkou, který tlačí ceny vzhůru a zhoršuje dostupnost bydlení.
Ceny rostou téměř všude
Z údajů Deloitte vyplývá, že ceny nových bytů ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku rostly ve všech pražských obvodech s jedinou výjimkou. Pokles zaznamenala pouze Praha 10, kde nové byty mezičtvrtletně zlevnily o 0,6 procenta. I zde však metr čtvereční nového bydlení dosahoval průměrné ceny 157.100 korun. „Potvrzuje se tak dlouhodobý trend omezené nabídky nového bydlení v kombinaci s přetrvávající silnou poptávkou,“ sdělil deníku inregion.cz k výsledkům nového Deloitte Develop Indexu Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví společnosti Deloitte. Ve všech ostatních částech města ceny pokračovaly v růstu. Nejvýraznější zdražení zaznamenala Praha 8, kde ceny nových bytů mezičtvrtletně vzrostly o osm procent. Významný růst se projevil také v Praze 1, kde ceny stouply o 7,7 procenta, a v Praze 6 s mezičtvrtletním nárůstem o 6,6 procenta.
Nejdražší bydlení zůstává dlouhodobě v centrálních částech metropole. V Praze 1 se na konci loňského roku prodával metr čtvereční nového bytu v průměru za 262.100 korun. Praha 2 následovala s průměrnou cenou 236.700 korun za metr čtvereční a třetí nejdražší lokalitou byla Praha 7 s cenou 225.900 korun za metr čtvereční. Podle Deloitte jde o dlouhodobě nejatraktivnější lokality, kde se koncentruje poptávka po městském bydlení i investičních nemovitostech.
Ceny se za desetiletí téměř ztrojnásobily
Vývoj cen v dlouhodobém horizontu ukazuje mimořádně dynamický růst pražského realitního trhu. Podle dat Deloitte se ceny nových bytů za posledních jedenáct let téměř ztrojnásobily. Zatímco v prosinci 2014 se metr čtvereční nového bytu prodával v průměru za 65.500 korun, na konci loňského roku činila průměrná cena již 176.600 korun. Ceny přitom rostly téměř nepřetržitě. Výraznější zpomalení nebo stagnace přišla pouze ve druhé polovině roku 2023, kdy trh reagoval na vysoké úrokové sazby hypoték, omezenou dostupnost financování a celkovou ekonomickou nejistotu. Následně však ceny opět začaly růst spolu s postupným oživením poptávky. Podle Deloitte se tak potvrzuje, že krátkodobé výkyvy na trhu nemovitostí mají pouze omezený dopad na dlouhodobý trend. Strukturální nedostatek bytů v Praze zůstává hlavním faktorem růstu cen bez ohledu na cyklické změny ekonomiky.
Nedostatečná výstavba a silná poptávka
Za pokračujícím růstem cen stojí především kombinace omezené nabídky a stabilně vysoké poptávky. Praha dlouhodobě patří mezi evropské metropole s nejpomalejším povolovacím procesem výstavby, což omezuje počet nových projektů vstupujících na trh. „Zájem kupujících se i nadále soustředí především na menší a středně velké byty, které jsou dostupnější z pohledu celkové ceny. Tyto jednotky jsou atraktivní nejen pro vlastní bydlení, ale i jako investice,“ doplnil pro inregion.cz Hána.
Silná poptávka po menších bytech souvisí nejen s růstem cen, ale i se změnou demografické struktury domácností, rostoucím podílem jednočlenných domácností a investičním charakterem části nákupů. Nemovitosti v Praze zůstávají atraktivním aktivem pro investory, kteří hledají ochranu kapitálu před inflací.
Trh ovládají menší byty
Struktura nabídky i poptávky na pražském trhu se stále více orientuje na menší bytové jednotky. Nejvíce se ve čtvrtém čtvrtletí prodávaly byty o dispozici 2+kk, kterých bylo na trhu přibližně 3200. Jejich průměrná cena činila 173.600 korun za metr čtvereční a průměrná velikost dosahovala 55,5 metru čtverečního. Po nich následovaly byty 3+kk a 1+kk. Menší dispozice jsou podle odborníků cenově dostupnější, a proto oslovují širší okruh kupujících — od mladých domácností až po investory zaměřené na pronájmy. Tento trend zároveň odráží proměnu trhu s bydlením v posledních letech. Zatímco dříve dominovala poptávka po větších rodinných bytech, dnes stále více kupujících preferuje kompaktní bydlení s nižší pořizovací cenou.
Počet projektů roste, bytů ubývá
Data Deloitte ukazují zajímavý paradox vývoje nabídky. Počet developerských projektů v Praze ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku mezičtvrtletně vzrostl o 2,9 procenta na celkem 322 projektů. Současně však výrazně klesl počet bytů dostupných na trhu. Celkový počet nabízených bytů se oproti třetímu čtvrtletí snížil o 12,7 procenta na 7271 jednotek. Podle Deloitte je tento vývoj způsoben především postupným vyprodáváním existujících projektů a skutečností, že nové projekty vstupující na trh jsou spíše menšího rozsahu. Pokles nabídky přitom představuje další faktor podporující růst cen. Omezený počet dostupných bytů zvyšuje konkurenční tlak mezi kupujícími a umožňuje developerům udržovat vyšší cenové hladiny.
Největší nabídka u velkých developerů
Z pohledu jednotlivých developerů měl na konci loňského roku největší nabídku bytů Central Group, který nabízel 765 jednotek. Následoval Metrostav se 194 byty v nabídce a další významnou část trhu tvořily projekty společností Skanska a Atlantis Investment. Koncentrace nabídky u několika velkých developerů zároveň ukazuje rostoucí profesionalizaci trhu a význam velkých investičních skupin, které mají dostatek kapitálu i kapacit pro realizaci rozsáhlých projektů.
Růst cen potvrzují i developeři
Vývoj cen potvrzují také data samotných developerů. Podle společné analýzy společností Central Group, Skanska Residential a Trigema se nové byty v Praze na konci roku 2025 nabízely v průměru za 177.631 korun za metr čtvereční, což představuje meziroční růst o 8,8 procenta. Navzdory růstu cen zůstává poptávka po novém bydlení vysoká. Developeři v roce 2025 prodali v Praze celkem 7800 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 8,3 procenta a zároveň překonání dosud rekordního roku 2021. Rostoucí objem prodejů ukazuje, že ani vysoké ceny nevedou k zásadnímu oslabení poptávky. Podle odborníků jde o důsledek dlouhodobého nedostatku bytů a omezených alternativ pro uložení kapitálu.
Dopady na dostupnost bydlení
Růst cen nových bytů má zásadní dopad na dostupnost bydlení pro běžné domácnosti. Praha patří podle mezinárodních srovnání mezi města s nejhorší dostupností bydlení v Evropě, pokud se porovnává poměr ceny nemovitostí k příjmům domácností. Pro mladé domácnosti a první kupující představují současné ceny významnou bariéru vstupu na trh. Rostoucí ceny zároveň zvyšují závislost na hypotečním financování a prodlužují dobu splácení úvěrů. Vývoj cen má dopad také na nájemní trh. Vysoké ceny vlastnického bydlení zvyšují poptávku po nájemních bytech, což následně tlačí vzhůru i nájemné.
Praha v evropském kontextu
Dlouhodobý růst cen nemovitostí není specifický pouze pro Prahu, ale česká metropole patří mezi města s nejrychlejším zdražováním bydlení v regionu střední Evropy. Hlavními faktory jsou omezená výstavba, silná investiční poptávka a dlouhodobý ekonomický růst. Na rozdíl od některých západoevropských měst však Praha zatím nepřistoupila k rozsáhlým regulačním opatřením, která by měla růst cen výrazněji brzdit. Diskuse o dostupnosti bydlení proto patří mezi klíčová témata ekonomické politiky i městského rozvoje.
Výhled dalšího vývoje
Podle analytiků lze očekávat, že ceny nových bytů v Praze budou v následujících letech růst i nadále, pokud nedojde k výraznému zvýšení tempa výstavby nebo zásadní změně ekonomických podmínek. Vývoj bude záviset především na dostupnosti financování, úrokových sazbách hypoték a rychlosti povolovacích procesů. Současná data Deloitte tak potvrzují, že pražský trh s novým bydlením zůstává silně dynamický, avšak zároveň čelí strukturálním problémům, které dlouhodobě ovlivňují jeho fungování. Kombinace omezené nabídky, silné poptávky a rostoucích cen bude podle odborníků určovat vývoj trhu i v dalších letech.
